מטפלים בך מהיום להיום
טלפון המשרד: 09-9583741

היבטי מיסוי על עסקאות נדל"ן

היבטי מיסוי על עסקאות נדל"ן

בענף הנדל"ן נהוג לומר שבכל עסקה ישנם שלושה צדדים לכל הפחות – הקונה, המוכר ואוצר המדינה. מערכת חוקי מיסוי הנדל"ן הינה סבוכה ביותר וכמעט על כל פעולה במקרקעין ישנו מיסוי כזה או אחר, על כמה מהמסים הנפוצים בעסקאות מכר מקרקעין.

מס שבח

מס שבח מחושב על פי הדלתא (ההפרש) שבין מחיר המכירה למחיר הקניה ההיסטורית. כך שאם רכשנו בעבר דירה בעלות של מליון שקלים ומכרנו אותה בשני מליון שקלים הרווח שלנו הוא מליון ש"ח וממנו נאלץ לתת לקופת האוצר סכום לא מבוטל הנע בין עשרים וחמישה אחוזים לחמישים אחוזים.

מטרתו של המס היא לגבות מס אמת מ"סוחרי מקרקעין" ומאנשי עסקים. כך, שמשפחה שמבצעת עסקה אחת למספר שנים זוכה לפטור מלא ממס זה. כמו כן, בעת חישוב המס, המוכר יכול לנקות הוצאות שונות שהוציא על הנכס במהלך התקופה שהחזיק בו – שכר טרחת עורך דין, עמלות תיווך, שיפוץ וכו' באופן שיגרום לכך שהמס יהיה אך ורק על הרווחים.


היטל השבחה הוא מס שמשולם לרשות המקומית שבתחומה נמצא הנכס במידה ותוכנית מתאר עירונית שאושרה הובילה לעלייה משמעותית בערך הנכס. כך לדוגמא, מי שמצא אדמה למכירה במחיר אטרקטיבי לפני הפשרה חייב לקחת בחשבון שחלק נכבד משווי ההשבחה שתתבצע כאשר הקרקע תופשר, יתרם לטובת הרשות המקומית שבשטח השיפוט שלה נמצא הנכס.

הרציונאל מאחורי המס הוא שההשבחה תוביל לשינוי ברמת השכונה, שינוי שיצריך את הרשות לפתח ולהשקיע בה כספים נוספים, בקרקע חקלאית שמופשרת למגורים יש לסלול כבישים, לבנות בתי ספר, מדרכות, מבני ציבור, פארקים וכו' על מנת שיוכלו להתגורר בשטח. מישהו צריך לשלם על זה. ולכן, הישות (אדם או חברה) שנהנת מההשבחה המתוכננת בשוי הנכס היא כנראה זו שתעשה זאת (חייבים להודות שזה הוגן…) בסיס חישוב המס הוא מהפער שבין שווי הנכס ערב אישור התוכנית לבין שווי הנכס לאחר האישור התוכנית.

מס רכישה

מס רכישה, כשמו כן הוא, מס שמוטל על רכישת מקרקעין. הבסיס לחישוב המס הוא עלות הנכס הנרכש. בדומה למיסים אחרים מדובר במס פרוגרסבי, קרי, כזה שמי שרוכש נכס יקר יותר נאלץ לשלם מס יקר יותר. מדרגות המס מתעדכנות אחת לחודש וכיום הן נעות בין 0% לרוכשי דירה ראשונה ל 6.5% לרוכשי דירות יוקרה.

מס ערך מוסף

רכישת דירה מקבלן טומנת בחובה עוד מס נדל"ני שוה ערך ל 17% אחוזים מהדירה – מס ערך מוסף. על אף שלא מדובר במס ממשפחת מיסי הנדל"ן, המס הזה מייקר משמעותית את מחירי הדירות ונוסף לשרשרת המיסים הבלתי נגמרת שמשלמים אילו שחפצים לרכוש דירה. ההשפעה של המס אינה מוגבלת לרכישה של דירות חדשות ונכסים מסחריים, שכן אילו אינם נמצאים בחלל ריק. כאשר אדם פרטי מוכר דירה הוא גוזר את שוויה משוי מחירן של דירות חדשות באותה השכונה ואם דירה מקבלן נמכרת בתוספת של שבע עשר אחוזים, הרי שגם המוכר הפרטי "ירגיש בנוח" למכור את דירתו במחיר דומה.

מס מחזור על השכרת דירות מגורים

אם עד לפני מספר שנים הכנסות משכ"ד היו פטורות ממס, הרי שהנסיונות של הממשלה לצנן מעט את שוק הנדל"ן הלוהט ולהרחיק משקיעים ממלאי הדירות המוגבל גרם להופעתו של "מס מחזור" על השכרת דירות. כיום, שיעור המס הוא 10% מההכנסה השנתית שמעל 60,000 ש"ח בקירוב.